Kira Tespit ve Uyarlama Davaları: Hangi Durumda Hangisi Açılır?
6 dk okuma
Kira ilişkisinin uzun sürdüğü durumlarda sözleşmedeki bedel ile piyasa değeri arasında ciddi fark oluşabilir. Türk Borçlar Kanunu bu farkın giderilmesi için iki ayrı yol öngörür: kira tespit davası ve kira uyarlama davası. İkisi sık sık karıştırılır; oysa şartları da sonuçları da farklıdır.
Kira bedelinin belirlenmesindeki genel kural
TBK’nın 344. maddesi uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışa ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu sınır, sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa bile uygulanır.
Taraflar artış konusunda hiç anlaşmamışsa kira bedeli, aynı sınır gözetilerek hâkim tarafından belirlenir.
Beş yıl kuralı
Kira ilişkisinin beş yıldan uzun sürmesi veya beş yıldan sonra yenilenmesi hâlinde durum değişir. Bu noktadan itibaren hâkim; tüketici fiyat endeksindeki değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel belirleyebilir. Endeks sınırı artık bir tavan oluşturmaz.
Kira tespit davası bu aşamada gündeme gelir. Davanın, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılması veya kiraya verenin bu süre içinde artış iradesini yazılı olarak bildirmesi gerekir; aksi hâlde belirlenen bedel bir sonraki dönemden itibaren uygulanır.
Uyarlama davası: olağanüstü hâller
Uyarlama davası tümüyle farklı bir temele dayanır. TBK’nın 138. maddesi, sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması ve bu durumun ifayı aşırı derecede güçleştirmesi hâlinde, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasının istenebileceğini düzenler.
Uyarlama talebinin kabulü için aranan şartlar birlikte gerçekleşmelidir:
- Sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması,
- Bu durumun borçludan kaynaklanmaması,
- İfanın istenmesinin dürüstlük kurallarına aykırı düşecek ölçüde güçleşmesi,
- Borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması.
Uyarlama, kira sözleşmeleriyle sınırlı bir kurum değildir; uzun süreli her tür sürekli edimli sözleşmede gündeme gelebilir. Ancak yargı uygulamasında dar yorumlanır — olağan piyasa dalgalanmaları veya öngörülebilir maliyet artışları tek başına yeterli görülmez.
Hangi yol seçilmeli?
- Amaç, kira bedelini emsallere ve güncel koşullara göre yenilemekse: kira tespit davası (beş yıl şartıyla).
- Amaç, öngörülemeyen olağanüstü bir gelişme nedeniyle sözleşme dengesinin bozulduğunu ileri sürmekse: uyarlama davası.
İki dava aynı anda ve terditli olarak da açılabilir; ancak dayanılan vakıalar ve toplanacak deliller farklı olacağından, talebin baştan doğru kurgulanması süreç açısından belirleyicidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir; somut durumunuz kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir. Karar vermeden önce bir avukata danışınız.