Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinmesi: Sınırlar ve Süreç

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmesi, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde düzenlenmiştir. Karşılıklılık şartı 2012 yılında kaldırılmış olmakla birlikte, edinim halen çeşitli sınırlamalara tabidir.

Yüzölçümü sınırları

Yabancı gerçek kişiler ülke genelinde en fazla otuz hektar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Ayrıca bir ilçe bazında, edinilen taşınmazların toplam yüzölçümü o ilçenin özel mülkiyete konu toplam alanının yüzde onunu aşamaz.

Bu iki sınır birlikte uygulanır. Bir ilçedeki yüzde onluk kota dolmuşsa, otuz hektarlık kişisel sınır dolmamış olsa dahi o ilçede edinim mümkün olmaz.

Askeri yasak bölge ve güvenlik bölgeleri

Taşınmazın askeri yasak bölge, askeri güvenlik bölgesi veya stratejik bölge içinde kalıp kalmadığı tapu işleminden önce sorulur. Bu bölgelerde yabancıların edinimi mümkün değildir.

İnceleme tapu müdürlüğünce resen yapılır; ancak sürecin uzamasına yol açabildiğinden, satış vaadi sözleşmesi aşamasında durumun önceden araştırılması zaman kaybını önler.

Uyruk bazlı kısıtlar

Kanun, ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde yabancı uyrukluların taşınmaz edinimini ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçümü ve miktar bakımından belirleme, sınırlandırma veya durdurma yetkisi verir. Bu nedenle uyruk bazında güncel durumun işlem öncesinde teyit edilmesi gerekir.

Süreç

1. Tapu kaydının incelenmesi: haciz, ipotek, şerh ve beyanlar kontrol edilir.
2. İmar durumunun ve varsa yapı kayıt belgesinin araştırılması.
3. Askeri bölge sorgusunun tamamlanması.
4. Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesinin düzenlenmesi.
5. Taşınmaz değerleme raporunun alınması — yabancı edinimlerinde zorunludur.
6. Tapu müdürlüğünde resmî senedin düzenlenmesi ve tescil.

Türkçe bilmeyen alıcılar bakımından tapu işlemi sırasında yeminli tercüman bulundurulması zorunludur.

Sık karşılaşılan riskler

• Kat irtifakı kurulmuş ancak yapı ruhsatına aykırılık bulunan projeler,
• Ön ödemeli konut satışlarında teminat ve cayma hakkına ilişkin hükümlerin gözden kaçırılması,
• Satış bedelinin resmî senette düşük gösterilmesi — vergi ve ispat açısından ciddi risk doğurur,
• Değerleme raporundaki bedel ile beyan edilen bedel arasındaki uyumsuzluk.

Taşınmaz ediniminin ikamet izni ve vatandaşlık başvurularıyla bağlantılı sonuçları da bulunduğundan, işlemin baştan doğru kurgulanması sonraki başvuruları doğrudan etkiler.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir; somut durumunuz kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir. Karar vermeden önce bir avukata danışınız.